广州甲级写字楼市场呈现均衡发展态势 空置率保

广州甲级写字楼市场呈现均衡发展态势 空置率保

时间:2020-03-26 12:22 作者:admin 点击:
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日前,莱坊发布最新一期广州写字楼市场报告。报告显示,2019年第四季度新上市的天德广场和唯品会总部大厦带来新增甲级写字楼供应约11.4万平方米,广州甲级写字楼市场的空置率达到7.0%。

甲级写字楼

莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东先生表示:“第四季度,广州甲级写字楼市场平均租金为每月每平方米人民币178元,与第三季度的租金持平,空置率为7.0%。2019年全年广州甲级写字楼市场呈现稳健发展,表现良好的态势。全年广州甲级写字楼空置率及平均租金维持在相对稳定的水平,无大幅度波动“。

资料来源:莱坊研究部

租金及价格

莱坊预计第四季度,广州甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币178元,与第三季度的租金持平。虽然第四季度甲级写字楼市场上有114,000平方米新增供应,但由于租赁需求相对稳定(虽然大面积的租赁成交活动不活跃),并没有对租金产生很大的影响。与2018年第四季度相比,2019年第四季度广州甲级写字楼租金同比上升0.5%。

一手散售市场上,2019年第四季度广州销售型写字楼的平均成交价格为每平方米人民币41,765元。 在销售型写字楼市场方面,与中心区相比,2019年广州市外围区的交易活动更为活跃。在2019年第四季度,散售成交较活跃的写字楼主要分布在南沙区和番禺区,代表项目包括南沙区的中交汇通中心和番禺区的广晟万博城。

图一

甲级写字楼租金及价格

资料来源:莱坊研究部

资料来源:莱坊研究部

注:所有成交均有待落实

注:所有成交均有待落实

供应与需求

第四季度,广州甲级写字楼市场有两个新项目完工交付,分别是天德广场和唯品会总部大厦。这两个项目为本地甲级写字楼市场增加了供应面积约114,000平方米,使目前广州甲级写字楼市场存量达到581.4万平方米。

尽管市场上有新的写字楼物业供应,但由于写字楼租赁需求相对稳定,广州甲级写字楼市场的整体空置率为7.0%,整个市场整体处于较为均衡的状态。

纵观2019年,全年新增甲级写字楼项目共4个,合计为广州办公楼市场增加库存约29.4万平方米。总体而言,2019年广州甲级写字楼市场供求关系保持相对稳定,市场表现稳健。2019年虽然有中美贸易摩擦、经济前景不确定性等因素,但是广州写字楼租赁需求保持相对稳定。此外,广州甲级写字楼市场的空置率在中国一线城市中是最低的。

图二

甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率

资料来源:莱坊研究部

注:从2019年第四季度开始,子市场的数据统计对象为:珠江新城、天河北、越秀和琶洲这四个子市场

投资市场

第四季度,广州写字楼投资市场没有录得大宗交易。回顾2019年,机构投资者对新兴子市场的甲级写字楼项目表现出极大的关注。典型的成交案例如2019年6月,复星集团将其位于琶洲的复星国际中心出售给丰树投资公司,成交金额约为43亿元人民币。

广州黄埔区作为拥有多样产业及相关政策的支持,其写字楼项目亦受到了投资者的热捧,该区域典型的办公楼大宗交易案例有:2019年5月,保利地产出售其在广州黄埔区的保利鱼珠港项目S4栋8-23层,成交总额约为7亿元人民币,成交面积约为1.9万平方米。

市场展望

莱坊广州总经理黄一匀表示:“我们预计市场上将会有14座新的甲级写字楼在2020年完工交付,其中7座将在琶洲落成,这使得该子市场将占2020年新供应甲级写字楼面积的40%以上。新增供应所带来的租赁压力,预计将导致写字楼业主可能会选择降低租金来吸引更多的租户,尤其是琶洲的写字楼业主。”

未来随着连接珠江三角洲东部和西部的基础设施不断建设与完工,“粤港澳大湾区”这一规划概念将在2020年变得更加具体和落地,并加速吸引人才服务于广州。而且广州拥有粤港澳大湾区的重要交通枢纽和国际贸易中心这两大重要战略地位,亦将从2020年大湾区概念的逐步具体实施中获益。

在2020年年初的新型冠状病毒肺炎疫情中,全国首个测温5G警用巡逻机器人在广州诞生,多个坐落于广州的生物医药企业也在抗疫中发挥了重要作用。虽然2020年年初受疫情影响,广州办公楼市场的发展呈较为疲软态势,但我们预计这一负面影响只会持续至2020年第二季度。同时,疫情的发生也会促进TMT及生物医药企业的发展,从而促进这类行业在广州写字楼市场的租赁需求。总体来说,疫情虽然对于广州写字楼市场有暂时和短期的负面影响,但是从中长期来看,我们对于广州市写字楼市场的前景还是乐观和向好的。